房(fáng)子不賣了，還(hái)要倒賠錢(qián)？

        百事得(de)律師(shī)真的找到了這樣的案例。這樣的“好事”，被廈門(mén)一林先生(shēng)碰上(shàng)了，而且一賠就是128萬！！！

       百事得(de)律師(shī)注意到，在當前房(fáng)價動蕩的周期，二手房(fáng)交易過程中的違約行(xíng)為(wèi)屢見不鮮，其中最常見的違約原因無外乎房(fáng)價上(shàng)漲，賣家(jiā)受利益驅使違約或者是買家(jiā)因各種房(fáng)屋問題或者政策問題違約。

不過，違約也是會(huì)付出代價的！ 

       廈門(mén)房(fáng)價上(shàng)漲，越來(lái)越多(duō)的賣家(jiā)反悔不賣了，由此引發的官司也随之增多(duō)。一位海滄區(qū)的林先生(shēng)，就因為(wèi)房(fáng)價上(shàng)漲不賣了，一不小(xiǎo)心還(hái)賠了128萬元。

房(fáng)子漲價，賣家(jiā)反悔，上(shàng)漲的差價賣家(jiā)到底要不要賠呢？

       海滄區(qū)法院發布了這起購房(fáng)糾紛，一審最終判決要求賣家(jiā)賠償128萬多(duō)元差價。法官秉持着雙方都要有(yǒu)契約精神，誠實信用履行(xíng)合同對此案判決。

        購房(fáng)人(rén)陳女士是廈門(mén)市民，家(jiā)住海滄區(qū)。2016年1月，她通(tōng)過中介看中海滄區(qū)一花(huā)園小(xiǎo)區(qū)的一套房(fáng)子，雙方談好房(fáng)屋總價為(wèi)380萬元。同年1月23日，陳女士與賣家(jiā)老林簽訂了《房(fáng)産買賣協議》，約定老林将夫妻共有(yǒu)的這套房(fáng)屋以380萬元的價格出售。随後，陳女士共支付了50多(duō)萬元給賣家(jiā)，用于償還(hái)按揭貸款。  

       2016年4月16日，賣家(jiā)老林反悔了，他向陳女士出具函件，交易期間(jiān)房(fáng)價波動較大(dà)，無法及時(shí)收到房(fáng)款再換購房(fáng)産，造成巨大(dà)損失，妻子又不願配合繼續完成交易。因此，他願意承擔違約責任，賠償違約金。但(dàn)陳女士并不想要違約金，她想要的是房(fáng)子。因此，她回複要求繼續履行(xíng)合同。同年4月26日，老林将陳女士50多(duō)萬元退還(hái)，并告知其解約。“我不同意解約！無法接受這種不講誠信的行(xíng)為(wèi)。”陳女士說。  

       為(wèi)此，陳女士将賣家(jiā)老林告上(shàng)法庭，并向法院起訴要求判令老林賠償房(fáng)屋差價損失120多(duō)萬元。幾個(gè)月過去，房(fáng)價飛漲。經鑒定機構評估，以2016年5月18日作(zuò)為(wèi)評估基準日，這套房(fáng)産的市場(chǎng)價已經高(gāo)達508萬元，單價為(wèi)24302元/平方米。  

“焦點”      

—— 賣家(jiā)違約，賠嗎？應當賠多(duō)少(shǎo)？  

       海滄法院開(kāi)庭審理(lǐ)此案。法庭上(shàng)，陳女士認為(wèi)，她與老林簽訂的《房(fáng)産買賣協議》合法有(yǒu)效。現在，老林因房(fáng)價上(shàng)漲惡意違約，導緻合同無法繼續履行(xíng)，應當承擔相應責任，張女士系老林配偶，應承擔共同賠償責任。

       老林答(dá)辯說，他與陳女士簽訂的《房(fáng)産買賣協議》系無效合同，老林已将因合同取得(de)财産返還(hái)。而且，這套房(fáng)子是夫妻共同财産，他在未取得(de)妻子同意的情況下簽訂《房(fáng)産買賣協議》，是無權處分行(xíng)為(wèi)，損害了妻子的利益。  

       老林還(hái)說，即使要賠，也不該賠上(shàng)百萬元。因為(wèi)，陳女士也僅支付了50多(duō)萬元購房(fáng)款，根據《房(fáng)産買賣協議》第十二條約定的違約責任，其中僅涉及定金與返還(hái)已付購房(fáng)款的問題，所以即使承擔賠償損失，也應以違約時(shí)給陳女士造成的實際損失為(wèi)限。

最終判決：一審賠償128多(duō)萬元  

       海滄區(qū)法院作(zuò)出一審判決，支持了陳女士的訴訟請(qǐng)求，要求林先生(shēng)賠償128萬多(duō)元的差價損失。  

       法院判決認為(wèi)，根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)買賣合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第三條第一款之規定：“當事人(rén)一方以出賣人(rén)在締約時(shí)對标的物沒有(yǒu)所有(yǒu)權或者處分權為(wèi)由主張合同無效的，人(rén)民法院不予支持”，因此法院對老林夫妻提出的《房(fáng)産買賣協議》無效的主張不予支持。法院認為(wèi)，陳女士在此期間(jiān)起訴主張權利屬合理(lǐ)期間(jiān)。在此情況下，陳女士要求老林支付評估的市場(chǎng)價格，與合同約定的成交價差價損失128多(duō)萬元，具有(yǒu)事實和(hé)法律依據。而且，法院的判決結果也承載着倡導誠實信用的價值導向。法院亦認為(wèi)，守約方的合法權益應予以保護。 

百事得(de)夏天律師(shī)：

        賣方以未經妻子同意賣房(fáng)為(wèi)由，主張合同無效，并拒絕繼續履行(xíng)合同，是否違約和(hé)賠償？  

律師(shī)分析--從本案查明(míng)的事實而言，确實無法認定老林在簽訂《房(fáng)産買賣協議》時(shí)已取得(de)張女士同意，但(dàn)是，基于老林與張女士之間(jiān)夫妻關系的特殊身份，陳女士已産生(shēng)了合理(lǐ)信賴，就合同履行(xíng)而言，老林存在違約行(xíng)為(wèi)。  

       雖然，老林簽訂合同時(shí)存在未取得(de)共有(yǒu)權人(rén)同意的情況，但(dàn)究其實質，是在房(fáng)屋價格上(shàng)漲的情況下，其獲得(de)利益減少(shǎo)，從而導緻違約。 因此，陳女士要求老林支付評估的市場(chǎng)價格與合同約定的成交價差價損失128多(duō)萬元，具有(yǒu)事實和(hé)法律依據。

百事得(de)夏天律師(shī)提醒：

       目前重慶二手房(fáng)價大(dà)漲的情況下，也有(yǒu)很(hěn)多(duō)的賣方為(wèi)了多(duō)獲利而主動違約。本案的判例具有(yǒu)一定的影(yǐng)響力，買方請(qǐng)求賣方違約賠償房(fáng)屋漲價後的差額，均得(de)到很(hěn)多(duō)法院支持。從賣方支付房(fáng)屋差價損失來(lái)看，賣方違約的成本大(dà)大(dà)提高(gāo)，賣方可(kě)能得(de)不償失。保持訂立契約時(shí)彼此的信任，誠信履約，避免不必要的違約風險。